10 conclusions sobre els impactes socials del mercat de lloguer a Barcelona i l’àrea metropolitana

El suïcidi d’un veí del barri de Sants de Barcelona el passat mes de juny quan estava a punt de ser desnonat va aixecar una gran commoció i indignació entre la ciutadania, que es va mobilitzar al crit de “No són suïcidis, són assassinats” per condemnar la seva mort i protestar contra els abusos en matèria d’habitatge. L’home, de 58 anys, que estava sent atès pels serveis municipals, s’havia vist obligat a deixar de pagar el lloguer perquè s’havia quedat a l’atur.

Malauradament, el suïcidi d’aquest veí de Sants no és un cas aïllat, sinó una conseqüència de l’emergència de l’habitatge que pateix Barcelona des de fa anys i que s’ha agreujat arran de la pandèmia. 

En aquest context, La Hidra Cooperativa, l’Agència de Salut Pública de Barcelona i l’Institut de Govern i Polítiques Públiques (UAB), en col·laboració amb el Sindicat de Llogateres i Llogaters, ha realitzat un estudi sobre les condicions de vida de les llars llogateres i els impactes socials del mercat de lloguer a l’àrea metropolitana de Barcelona. L’informe se centra en el cicle alcista entre els anys 2014 i 2019 i s’ha dut a terme a partir de més de 2.000 enquestes.

A continuació, en recapitulem les 10 principals conclusions.

1. Viure de lloguer és sinònim de vulnerabilitat.

El resultat de l’enquesta fa palès l’elevat nivell d’inseguretat residencial que pateixen les persones que viuen de lloguer. En aquest sentit, el 65% de les llars enquestades assegura haver canviat d’habitatge un cop o més entre 2014 i 2019 i més del 50% fa menys de tres anys que viuen al mateix habitatge.

A banda, sis de cada deu afirmen que canviaran de casa o no saben si viuran al mateix lloc en els propers sis mesos. Cal tenir en compte que la mitjana de les persones enquestades és de 38 anys i la majoria són treballadors qualificats i compten amb estudis superiors o llicències universitàries. 

Tot plegat, convenen els autors de l’estudi, demostra que “el mercat de lloguer no genera precarietat no només en els col·lectius més desfavorits, sinó en el conjunt de població que viu de lloguer”, quelcom que no es pot deslligar del predomini quasi absolut dels contractes temporals, al qual es troben subjectes el 97% de les llars enquestades.

2. Prop de la meitat de les mudances que es fan a Barcelona són “desnonaments invisibles”.

L’estudi exposa que el 45,8% de les llars que es muden ho fan perquè estan sent expulsades d’una manera o altra. Els seus autors parlen de ‘desnonaments invisibles’ quan les persones han de canviar d’habitatge perquè aquest no està en bones condicions, perquè l’arrendador no vol renovar el contracte de lloguer o bé, perquè n’apugen el preu. “La mobilitat residencial i el ‘nomadisme’, lluny de ser una opció de vida, és una forma de precarietat. És, en realitat, inseguretat residencial”, afirmen.

3. El 50% de les llars han estat víctimes d’assetjament immobiliari.

De l’enquesta també se’n desprèn que la meitat de llars han patit algun tipus d’assetjament immobiliari amb l’objectiu d’obligar a marxar els llogaters i llogateres de les seves llars per augmentar el preu de lloguer o vendre l’habitatge un cop estigui buit. La més habitual (44,9%) ha estat la negativa del propietari a reparar deterioraments importants de l’habitatge. 

Entre la resta de formes de ‘mobbing’ immobiliari que destaca l’estudi, figuren l’abandonament de l’escala o de zones comunes per causar molèsties (12,8%); la proliferació d’amenaces, enganys o pressions psicològiques (11,3%) i l’increment il·legal del preu del lloguer durant el contracte (8,4%).

4. La inseguretat residencial té efectes sobre la salut de les persones, especialment de les dones.

Les persones que han participat en l’enquesta i s’han vist afectades per un o més desnonaments invisibles o es troben en situació d’inseguretat residencial presenten un estat de salut pitjor que aquelles que no pateixen aquestes situacions, conclou l’estudi. De fet, s’aprecia un empitjorament gradual de la salut percebuda en funció del nombre de desnonaments invisibles que han viscut les persones en aquests anys. 

Aquest efecte negatiu sobre la salut es manifesta de forma més severa i visible en les dones afectades per aquestes situacions, que presenten una diferència de salut molt més àmplia respecte a les no afectades.

5. La inseguretat residencial també afecta la infancia.

L’estudi també es fixa en els efectes que la manca de seguretat de l’habitatge té en els menors que viuen en aquestes llars. I els resultats són clars: els infants de famílies que es veuran obligades a canviar d’habitatge en els pròxims sis mesos presenten un estat de salut pitjor que aquells i aquelles que es canviaran de forma voluntària o bé que els progenitors no tenen plans de canviar-se ni saben si ho faran. 

6. El 80% de les llars enquestades destina més del 30% dels seus ingressos a pagar el lloguer.

L’estrès financer al qual es veuen sotmeses moltes famílies per pagar el seu lloguer és una de les conseqüències més evidents del cicle alcista que ha tingut lloc entre els anys 2014 i 2019, una etapa durant la qual els preus van augmentar sense precedents, superant el seu màxim històric. Així, vuit de cada deu persones asseguren patir un estrès financer mig o alt per culpa del lloguer. 

L’estudi assenyala que la meitat de les llars destina entre un 30 i un 50% dels seus ingressos a cobrir el lloguer, mentre que un 29% hi inverteix més de la meitat. Només dues de cada deu gasta menys del 30% del que ingressa a l’habitatge, com és recomanable. 

L'estrès financer, subratlla l’estudi, té influència directa en la salut, atès que les persones que el pateixen declaren un pitjor estat de salut percebuda. 

7. Una de cada cinc llars comparteix l’habitatge per poder afrontar el cost del lloguer.

La desproporció entre els elevats preus del lloguer i els ingressos de les llars fa que una part de les llars es vegi obligada a compartir l’habitatge amb altres o rellogar habitacions per poder afrontar totes les despeses, una situació que afecta una de cada cinc llars. 

Aquesta casuística, entre altres, és una de les raons, assenyalen els autors de l’estudi, per la qual se sostenen els preus del mercat. “Els preus del mercat es mantenen, en part, degut a que un 20% de les llars comparteixen les despeses del lloguer amb altres economies domèstiques”, reblen.

8. Molt pocs impagaments, malgrat tot.

Tot i l’augment dels preus del lloguer i l’estrès financer que això causa per a moltes persones i famílies, la immensa majoria de les llars enquestades (93,05%) afirmen no haver deixat de pagar mai el lloguer. Només el 7% assegura haver deixat de pagar un cop o més el seu lloguer entre el 2014 i el 2019.

“Aquesta tendència mostra un gran esforç de les llars per continuar pagant el lloguer independentment de la situació econòmica. En aquest sentit, cal tenir en compte els canvis legals que han fet que l’impagament de lloguer derivi –amb molta més facilitat– en un procés de desnonament”, expliquen els autors del document.

9. Gran influència dels intermediaris en el mercat del lloguer.

Les respostes recollides a l’estudi denoten el gran pes que tenen els intermediaris, siguin agències immobiliàries o administradors de finques. En aquest sentit, el 81% de les llars ha firmat el seu contracte d’arrendament a través d’un intermediari. Un 53% assegura no haver tingut mai cap mena de tracte directe amb l’arrendador o arrendadora i només el 19% ha llogat el seu habitatge sense que hi intervingui una empresa immobiliària. 

El document recorda que, a l’Àrea Metropolitana de Barcelona, els honoraris de les agències o administradors de finques per gestió de contracte no es calculen segons la gestió realitzada, sinó al preu del lloguer. És a dir, que com més alt és el preu de l’arrendament, més honoraris ingressen.

10. Presència de grans tenidors d’habitatge i entrada dels fons d’inversió al mercat de lloguer.

Tot i la manca de contacte directe amb l’arrendador o arrendadora, el 76,86% de les llars enquestades diuen tenir un grau de coneixement relativament elevat sobre la persona o empresa arrendadora i n’aporten dades. Així, un 49% afirma viure en habitatges en mans de persones físiques o jurídiques que posseeixen cinc o més habitatges. A banda, el 7% els identifica com a fons d’inversió o Socimi i el 3%, com a bancs. 

“Donada la seva inexistència al mercat de lloguer fins al 2012, es tracta d’una entrada molt significativa del sector financer en el mercat de lloguer”, remarquen els autors de l’informe. 

Recomanacions per reduir els impactes socials del lloguer

L’informe proposa una sèrie de recomanacions en relació al mercat de lloguer per tal de rebaixar els seus impactes socials que provoca en les persones i famílies, tal com demostren els resultats de l’enquesta. “La vulnerabilitat que caracteritza a la població que viu de lloguer és el resultat de diverses dècades de polítiques persistents: la falta de promoció d’habitatge protegit a perpetuïtat, i d’altres fórmules com el lloguer de lucre limitat”, assenyalen.

Per fer-hi front, en primer lloc, els autors proposen reforçar la seguretat de tinença, i una mesura per fer-ho pot ser implementar lloguers renovables automàticament. Davant d’aquesta vulnerabilitat que l’actual legislació genera, diu el document, sembla necessari introduir canvis legislatius que donin seguretat de tinença per a la persona arrendatària, sense posar en risc la seguretat de cobrament per a la persona arrendadora.

En aquest sentit, el Real Decret Llei 7/2019, que allarga els contractes de lloguer passant dels 3 als 5 i als 7 anys, suposa una millora que hauria de contribuir a reduir la rotació i la mobilitat residencial. 

Igualment, destaquen, aquestes mesures han d’anar acompanyades de fórmules que acabin amb la volatilitat dels lloguers de mercat. 

Per altra banda, el document també proposa prendre mesures per regular el mercat de la intermediació, tenint en compte la creixent influència que les agències immobiliàries i els administradors de finques tenen en el sistema de lloguer. “Sembla recomanable modificar la legislació per regular la seva activitat i evitar que es cometin abusos: com la introducció de clàusules abusives o el cobrament d’honoraris a la part arrendatària per serveis que per defecte donen a la part arrendadora”, afirmen.

Per últim, l’informe subratlla la conveniència de reforçar el paper de les organitzacions que promouen els drets de les persones que viuen de lloguer. “És vital garantir que entitats que defensen el dret a l’habitatge, com el Sindicat de Llogateres, poden seguir creixent i arribant a la ciutadania”, reblen.