Les claus de la nova regulació dels lloguers

La nova regulació s’aplica als nous contractes de lloguer de residència permanent de les persones llogateres, si l’habitatge està situat en una àrea declarada amb mercat d’habitatge tens.

En cap cas s’aplica a arrendaments anteriors a l’1 de gener de 1995, ni als habitatges que ja tenen un règim específic de determinació de rendes, com els habitatges de protecció oficial, lloguer social obligatori, d’inserció o mediació per al lloguer social o d’arrendament de caràcter assistencial.

Hi ha un total de 60 municipis declarats àrees de mercat d’habitatge tens, en els quals la regulació s’aplicarà un mínim d’1 any des de l’entrada en vigor a la llei.

Els municipis són Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar i Reus.

També es troben a la llista Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Mar.

En el cas dels municipis no inclosos, però que conformin l’índex de referència de preus de lloguer, poden ser declarats com una àrea de mercat d’habitatge tens si representa un creixement del preu dels lloguers clarament superior a la mitjana catalana.

També es podrà declarar àrea de mercat d’habitatge tens si el lloguer mitjà és superior al 30% dels ingressos habituals de les llars o la renda mitjana de persones menors de 35 anys o si existeix un creixement interanual acumulat de 3 punts per sobre de l’IPC, en els darrers 5 anys.

Pels habitatges llogats en els darrers cinc anys, si el preu de l’anterior contracte estava per sota de l’índex de referència, la renda del nou contracte no podrà superar el preu acordat en el darrer contracte. En el cas que el preu de l’anterior contracte estigués per sobre de l’índex de referència, amb el nou contracte el preu ha de baixar com a mínim fins al valor l’índex.

En el cas que l’habitatge no hagi estat llogat en els darrers cinc anys, la renda no podrà superar l’índex de referència. Els preus màxims es mantindran tot i que es canviï de persona llogatera.

D’altra banda, mentre duri el contracte, la renda només es podrà actualitzar si està previst al mateix contracte. I, en qualsevol cas, l’increment podrà ser superior al de l’IPC interanual.

En els cas que falti molt per acabar el contracte i el preu màxim que marca la regulació sigui inferior al que es paga, es pot negociar un nou contracte amb una reducció de la renda.

A més, no es podran afegir al nou contracte despeses generals assimilades a la renda en l’anterior contracte. Si el pis no estava arrendat prèviament o en l’anterior contracte les despeses estiguessin detallades, les parts poden pactar que la persona llogatera assumeixi despeses generals i serveis individuals, però caldrà fer constar cada pagament de forma desglossada.

Es podrà pactar un increment o disminució d'un 5% del preu de l’índex en funció de l’estat i característiques de l’habitatge. Només es podrà incrementar si reuneix un mínim de tres de les següents característiques: ascensor, aparcament, està moblat, calefacció o refrigeració, piscina comunitària o equipaments similars, jardí o terrat comunitari, consergeria i vistes especials.

En el cas que al darrer any s’hagin fet obres de millora d’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica, es pot incrementar el preu i aquest serà equivalent com a màxim a l’interès legal incrementat en tres punts sobre el capital invertit en la millora, el que representa un 6% en total. Per molt gran que sigui la inversió en millores, l’increment total mai superarà el 20% de la renda, sense comptar les subvencions públiques com a part del capital invertit.

D’altra banda, si es fan obres de millora un cop superats els 5 primers anys de contracte, es poden incloure els increments previstos per aquests casos en la legislació vigent. S’ha de tenir en compte que aquestes obres han de ser de millora i mai de manteniment i hauran d’estar justificades mitjançant factures.

En el cas que amb el contracte anterior hi hagués una relació de parentiu entre persona arrendadora i arrendatària, el preu del nou contracte sí que pot superar el de l’anterior, però no pot superar el preu de l’índex.

Respecte els habitatges nous en els darrers 5 anys i els que hagin tingut una gran rehabilitació, el nou preu no podrà superar l’àrea superior de l’índex de referència, tot i que durant els primers tres anys no se’ls aplicarà aquesta llei.

Per comptar amb unes garanties, l’anunci del lloguer ha d’incloure el valor de l’índex de referència que correspongui i l’import de la renda del darrer contracte d’arrendament en aquell mateix habitatge.

Pel que fa al nou contracte, ha de constar el valor de l’índex de referència (€/m2), acompanyat del document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer. En el cas de l’increment del 5% de la renda, s’ha d’explicar com s’ha calculat la nova renda i els motius de l’increment. Si la renda inicial ve determinada per la renda d’un contracte anterior, ha de constar el preu inicial de l’anterior contracte.

En el cas que es cobri una renda superior a la que estableix la llei, s’haurà de tornar amb els interessos que legalment pertoquin, tenint en compte que hi ha un règim sancionador per la gent que infringeixi la llei, amb multes que van dels 3.000 fins al 90.000 €.

La normativa contempla dos tipus d’infraccions, les lleus i les greus, per tal que els contractes d’arrendament compleixin amb tots els requisits.

Les infraccions lleus van dels 3.000 als 9.000 € i contemplen les següents situacions:

• No fer constar l’índex i/o la renda de l’anterior contracte en la publicitat d’habitatges de lloguer.
• No adjuntar al contracte o no facilitar la documentació sobre l’índex de preus i/o la informació sobre el contracte anterior, o bé falsejar aquesta informació.
• Establir una renda que superi l’import màxim establert en menys d’un 20%.

Les infraccions greus van dels 9.000 als 90.000 € i contemplen les següents situacions:

• Llogar un habitatge incomplint els criteris de determinació de les rendes que dicta aquesta llei.
• Establir una renda que superi l’import màxim establert en un 20% o més.
• Amagar al llogater que l’habitatge es troba subjecte al règim de contenció de rendes.
• Ometre la informació relativa a l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, així com l’import de la renda del contracte d’arrendament anterior.