Com es crea un projecte cooperatiu d’habitatge en cessió d’ús?

El primer pas per crear un projecte d’habitatge cooperatiu és trobar el grup de persones amb qui es desenvoluparà el projecte. Segons Sostre Cívic, es distingeixen dos models bàsics de grups:

• Grups d’afinitat: grups d’amistats, familiars o de l’entorn social, com ara una associació veïnal, un grup de consum o una associació de famílies d’alumnes.
• Grups o cooperatives existents amb llista d’espera o vacants: grups o cooperatives que disposen d’algun mecanisme per ocupar habitatges si una persona marxa o l’edifici té més habitatges dels previstos.

El grup pot estar format per persones que tenen el mateix perfil o, al contrari, es poden buscar persones amb característiques heterogènies. Paral·lelament a la formació del grup, s’han de trobar possibles ubicacions o patrimoni existent, ja que les característiques del solar o de l’edifici escollit també determinen el grup, principalment el nombre d’unitats de convivència que hi poden cabre.

Un cop format el grup i una possible ubicació per al projecte cooperatiu, es pot començar a definir el projecte, que ha d’abordar els aspectes següents:

• Model de convivència. Defineix els valors, l’organització i la gestió del grup.
• Model arquitectònic. Inclou tant dels habitatges com dels espais comuns.
• Estudi financer. Serveix per comprovar la viabilitat econòmica del projecte.
• Model legal. Defineix els estatuts de la cooperativa o el reglament de règim intern del projecte.

Quan el projecte ja s’ha definit, el que cal fer a continuació és formalitzar la constitució de la cooperativa o bé del projecte d’habitatge cooperatiu. En el primer cas, s’han de validar els estatuts proposats i definir les persones sòcies que integren el projecte. En el cas de formar part d’una cooperativa per fases o projectes, no cal constituir-ne una nova perquè el nou projecte d’edifici cooperatiu forma part de la cooperativa mare prèvia. En lloc d’uns nous estatuts, es pot aprovar un reglament de règim intern que permeti definir el funcionament intern del projecte.

Segons Sostre Cívic, es pot obtenir, bàsicament, mitjançant tres règims de tinença diferents:

Compra. El projecte d’habitatge cooperatiu pot comprar un solar o un edifici existent, que passa a ser propietat de la cooperativa. Aquest sòl pot estar qualificat  d’habitatge:

• Lliure. Fet que no comporta cap limitació a les persones que hi poden accedir, o pot estar destinat a
• Amb protecció oficial. Les persones sòcies del projecte d’habitatge cooperatiu han de complir els requisits establerts segons el règim de protecció.

Dret de superfície. El projecte d’habitatge cooperatiu pot adquirir el sòl en dret de superfície per un termini màxim de 75 anys. Normalment, en aquests casos la propietat del sòl és pública i, per tant, aquest règim de tinença té l’avantatge que l’administració manté el patrimoni públic. Tot i que és menys comú, una propietat privada també es pot cedir en dret de superfície, en aquest cas fins a 90 anys.

En tots dos casos, la propietat defineix els criteris de la cessió i estableix el cànon econòmic de contraprestació i els requisits que creu convenients. Si els solars públics destinats a aquest model són de protecció oficial, les persones sòcies del grup motor han de complir-ne els requisits. L’adjudicació del sòl o el patrimoni pot ser directa o mitjançant un concurs públic.

Arrendament a llarg termini. Es pot utilitzar en casos que requereixen poca inversió a les obres de construcció o rehabilitació. En els casos en què el projecte d’habitatge cooperatiu vol fer un projecte de masoveria, pot ser un model de tinença adequat per facilitar l’acord amb la propietat de l’immoble. També es pot establir un lloguer amb dret a compra, que permet abordar intervencions més importants. És un model de tinença poc explorat per cooperatives en cessió d’ús.

En aquesta fase cal elaborar el projecte executiu, definir el pressupost i aconseguir el finançament del projecte. Aquestes tasques es fan de forma paral·lela, ja que estan íntimament relacionades i les modificacions en un aspecte influeixen en la resta.

Redacció del projecte executiu. L’han d’assumir professionals, persones sòcies de la cooperativa o equips externs, però sempre amb la participació de les persones sòcies per validar les decisions preses i el resultat obtingut. Permet elaborar un pressupost detallat, establir un calendari, obtenir la llicència d’obres i, finalment, iniciar la construcció.

Elaboració del pressupost definitiu. S’ha de concretar el finançament necessari i els mecanismes per obtenir-lo, tant externs com interns. En cas que no sigui viable assumir el cost total, cal realitzar modificacions en el projecte per tal d’abaratir costos. Un cop definit el projecte final, s’ha d’iniciar el procés d’obtenció de finançament intern i extern.

Obtenció de la llicència d’obres. De vegades, aquest procés pot ser relativament llarg, d’uns quants mesos, i pot comportar algunes modificacions en el projecte inicial. Al mateix temps s’ha de contractar l’empresa que executarà les obres i la persona que les gestionarà, figura que es coneix com a gestor de projectes.

Després de formalitzar el dret d’ús de socis i sòcies del projecte d’habitatge cooperatiu i amb les obres acabades, és moment de començar a habitar els habitatges. Se signa un contracte similar al de lloguer, en què la propietat i cedent de l’habitatge és la cooperativa i la cessionària la persona usuària. El període de vigència del dret d’ús és indefinit o pel termini del dret de superfície de la cooperativa. Les clàusules del contracte estableixen el pagament de les quotes, els drets i els deures de les persones usuàries, la possibilitat de transmissió...