Xavier Mauri: "Cal orientar la política d’habitatge a la generació d’un parc d’habitatge social de lloguer"

Després de més de tres anys de negociacions, la setmana passada el Congrés dels Diputats va aprovar la primera llei d'habitatge de la democràcia amb 176 vots a favor, 167 en contra i una abstenció. El text final va ser ratificat el passat 13 d'abril, després d'un acord a diverses bandes entre el Partit Socialista, Unides Podem, Esquerra Republicana i EH Bildu. El pacte entre les formacions va aconseguir desencallar una llei que portava mesos parada, sobretot per la regulació del preu dels lloguers.

Entre altres mesures, la nova llei permetrà establir límits als preus del lloguer en zones 'tensionades', és a dir, aquelles on la demanda supera l'oferta i els preus de lloguer han augmentat considerablement. A més, seran les pròpies comunitats autònomes les que podran declarar una zona com a ‘tensionada’ quan la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars.

Altres accions que preveu la norma inclouen posar un topall del 3% en les renovacions anuals dels contractes de lloguer l’any 2024 i la creació d’un nou índex inferior a l'IPC i que es pretén que sigui més estable. A més, els honoraris de les agències immobiliàries per mitjançar en el lloguer d'un habitatge ja no aniran a càrrec de les llogateres.

Per saber com es valora aquesta nova norma des de les entitats hem parlat amb Xavier Mauri, director de la Fundació Hàbitat3.

La llei de l’habitatge està plantejada en un marc estatal. Com valoreu aquesta homogeneïtzació del territori en la legislació?

La llei és un marc general de principis que desenvolupen el mandat constitucional de l’article 47, aquell que reconeix que tots els ciutadans tenen dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat. A més, estableix les bases a partir de les quals les diverses comunitats autònomes poden desenvolupar legislació.

Al nostre entendre, establir unes bases mínimes per a tot l’estat garanteix el dret a l’habitatge i alhora permet que cada territori pugui desenvolupar-lo i adaptar-lo a cada realitat.

Aquest marc estatal permetria tirar endavant altres legislacions autonòmiques com la que es va voler aprovar a Catalunya per congelar els preus dels lloguers?

Sí, de fet un dels elements que proposa la llei és l’índex de referència dels preus del lloguer, un indicador de consulta pública que permet conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge ubicat en una zona i amb unes característiques definides, a més d’orientar sobre el preu mínim i el preu màxim que un habitatge pot arribar a tenir.

Aquest indicador es va desenvolupar a Catalunya i es preveu estendre’l a tot el territori a partir de 2025, segons estableixi cada comunitat autònoma tenint en compte les seves necessitats i realitats.

Com valoreu la llei del dret a l'habitatge amb relació al tercer sector social?

Valorem positivament que la llei reconegui la importància del tercer sector en l'aplicació de les polítiques d'habitatge i en la gestió de parcs d'habitatge de lloguer social, i que faci esment explícit a la necessitat de la col·laboració entre l'administració pública i les entitats del tercer sector, recollint les problemàtiques característiques d'aquest tipus d'organitzacions.

Si bé s'introdueix una modificació en la fiscalitat de les persones físiques que cedeixin o lloguin habitatges a entitats del tercer sector que feia temps que reclamàvem, no fa el mateix amb les persones jurídiques, amb la qual cosa aquestes perden l'interès a llogar-nos habitatges que ens són del tot necessaris.

Quins plantejaments o mesures considereu que s’haurien de modificar o afegir?

També en el terreny de la fiscalitat, demanem que la nova llei incorpori la modificació de la llei de l’impost sobre el valor afegit pel que fa al tipus que s’aplica a les promocions d’habitatges de lloguer social i a la concessió de drets de superfície de sòls públics, per tal que aquestes operacions de marcat caràcter social, tinguin la mateixa consideració que la promoció pública amb un tipus superreduït del 4%.

D’altra banda, és necessari garantir el finançament dels plans d’habitatge. Per prevenir els desnonaments calen instruments de prevenció i ajuts per a pagar el lloguer.

"El que ens preocupa de la definició de grans tenidors d’habitatges és que no fa distinció entre els que operen en el mercat privat amb ànim de lucre i les fundacions i altres operadors socials o públics."

Una de les mesures que reclameu des d’Hàbitat3 és que els habitatges protegits tinguin una durada indefinida. Com beneficiaria això a la ciutadania?

Durant la segona part del segle passat i els primers anys d’aquest, es van construir a Catalunya, i a tot l’estat, molts habitatges protegits, destinant a les polítiques d’habitatge de manera regular. Si s’hagués mantingut la protecció, Espanya tindria proporcionalment un dels parcs d’habitatge social més importants d’Europa.

Tanmateix, aquesta protecció tenia una temporalitat que ha fet que els habitatges hagin acabat al mercat privat. Cal que l’habitatge protegit que es desenvolupa tingui una protecció indefinida i que es generin parcs d’habitatge públic i privat de lloguer social. També és rellevant la prohibició de venda de l’habitatge públic.

Des de la Fundació sempre poseu el focus en la importància del lloguer social. Com està la situació actualment a Catalunya?

A Catalunya, com a la resta d'Espanya, hi ha una mancança d’habitatge social de lloguer, perquè l’habitatge protegit ha estat majoritàriament de compra. Per això el parc d’habitatge de lloguer social al nostre país està per sota del 2%, molt lluny de la mitjana europea, situada al 16%.

Cal orientar els recursos de la política d’habitatge a la generació d’un parc estable d’habitatge social de lloguer, que permeti l’accés a una llar digna als joves, a les persones amb baixos recursos i a les que es troben en situació de vulnerabilitat.

Un dels elements que ha mantingut paralitzada la llei és la diferenciació entre petites i grans propitàries. Compartiu aquesta divisió?

El que ens preocupa de la definició de grans tenidors d'habitatges és que no fa distinció entre els que operen en el mercat privat amb ànim de lucre i les fundacions i altres operadors socials o públics. Aquesta distinció, que sí contenia la legislació anterior, donava llibertat a poder pactar lloguers socials adaptats a les capacitats de pagament de les llogateres.

Tal com està redactat ara, l'obligació de mantenir la darrera renda pactada constitueix un seriós obstacle per a les estratègies d'obtenció d'habitatges de lloguer per a les entitats socials.

Demaneu que les administracions aprovin una partida per rebaixar els preus dels lloguers. Com ajudaria aquesta mesura a estabilitzar el mercat i pactar amb els propietaris?

Cal tenir present que entorn d'un 43% de les llars que viuen de lloguer de mercat estan en situació de sobreesforç econòmic, el que vol dir que destinen més del 40% dels seus ingressos a pagar lloguer i subministraments. Si ens fixem en la mitjana europea, veurem que és molt inferior, ja que la quantitat de llars en situació de sobreesforç és del 24%.

És necessari generar més parc de lloguer social i també fer efectius ajuts al pagament de lloguer de persones que tenen llogat un habitatge de mercat i que estan en situació de sobreesforç econòmic.

Què preveu la legislació per a situacions encara més crítiques com ara l’impagament d’hipoteques o els desnonaments?

La llei preveu que hi hagi una intermediació prèvia abans dels desnonaments i una alternativa residencial. Per tal que això sigui viable, les comunitats autònomes i governs locals han de poder destinar recursos del Pla d’Habitatge estatal a desenvolupar aquests mecanismes d’intermediació i a poder compensar als propietaris pels impagaments i reduccions de renda.